четверг, 18 апреля 2024 года   

«Люкс начинается с пяти миллионов» |« Le luxe commence à cinq millions »

Автор: , Женева, .

(DR)

Мы уже имели случай утверждать, что период нестабильности лучшее время для того, чтобы вкладывать в камни, то есть в недвижимость. Если, конечно, есть, что вкладывать. Как показывает статистика, ни пандемия, ни идущая в Украине война не снизили интереса к собственности в Женеве. О том, как обстоит ситуация на рынке, мы побеседовали с Пьером Хагманном и Никола Хаузером, сотрудниками старинного, с самого первого года существования, партнера Нашей Газеты агентства Pilet & Renaud.

«Люкс начинается для нас с недвижимости стоимостью пять миллионов, до этого порога заключается слишком много сделок, а люкс это что-то эксклюзивное», - сразу определил параметры Пьер Хагманн.

В Женеве существует такая интересная вещь – la Feuille d’avis officielle (FAO). Издаваемая Республикой и кантоном Женева с 1753 года (!), эта публикация представляет собой ежегодный официальный перечень всех официальных актов с участием женевских властей, а также оповещений административного и юридического характера, включая все купли-продажи недвижимости, с указанием продавца, покупателя, коммуны, стоимости и так далее. С 1 января 2017 года этот список публикуется исключительно в режиме онлайн – ознакомиться с ним может каждый, причем совершенно бесплатно. Разумеется, он находится в зоне пристального внимания работающих на рынке недвижимости специалистов и позволяет им тщательно проанализировать ситуацию по каждой женевской коммуне, а то и по отдельному кварталу, и проследить, что за люди участвуют в трансакциях, чем они занимаются, какие суммы они тратят или получают. И все это – совершенно прозрачно и легально.

Общий вывод таков: на женевском рынке активно присутствуют как «истинные швейцарцы», так и иностранцы, что радует профессионалов, поскольку «сбалансированность рынка – признак его здоровья». А если более конкретно, то на составленной сотрудниками Pilet & Renaud карте видно, что наибольшее число сделок по купле-продаже недвижимости, квартир и частных домов, приходится на центр города и кварталы Колоньи, Коллонж-Бельрив, Шен-Бужри, Вандевр - расстановка сил на «пьедестале почета» не меняется уже много лет, а критерий «location, location, location» остается определяющим для большинства покупателей. «Приобретая недвижимость в престижных кварталах, инвестор может быть уверен, что, в случае необходимости, легко и выгодно ее продаст. А вот даже с самым красивым домом где-то в Авюйи, например, могут возникнуть проблемы – в прошлом году там не было заключено ни одной сделки», - комментирует Пьер Хагманн. Женевская ситуация не исключительная, в любом крупном городе есть более или менее привлекательные кварталы, просто чем больше город, тем больше между ними расстояние.

Разумеется, нас интересовали в списке FAO знакомые имена, и они нашлись. Так, выяснилось, что одну из трех вилл в Колоньи, проданных в 2022 году в категории «от 20 млн и выше», приобрел Сергей Щербаков. И это не самая дорогая его покупка – в 2017-м предприниматель приобрел у семьи Тимченко виллу также в Колоньи за 39,5 млн франков. А вот Сергей Татарников c супругой, наоборот, продали свою виллу в Колоньи Станиславу Огневу с супругой за более 11 миллионов: интересна дата сделки, которая фигурирует в регистре – 24 февраля 2022 года. Чуть больше месяца спустя расстались с домом в Коллонж-Бельриве супруги Баевы, продав его выходцу из Ливана за 9 млн. И так далее.

Годом раньше, 7 декабря 2020 года и 19 марта 2021-го, то есть с разницей в три месяца, 33-летний Динар Ахметов, сын украинского миллиардера Рината Ахметова, приобрел две расположенные по соседству виллы в коммуне Коллонж-Бельрив за общую сумму 104 млн франков. Злые языки судачат: «знали, что будет война», но мы к ним не прислушиваемся. Стоит напомнить, что в рейтинге журнала Bilanz за 2022 года Ринат Ахметов занял 70-ю строчку, его состояние после начала война значительно сократилось и было оценено в 2 млрд франков. 

Женевский рынок не подвергся влиянию украинских событий, ни в «плохую» сторону, ни в «хорошую», – отмечает Пьер Хагманн. – Зато мы наблюдает повышение активности швейцарских клиентов, еще несколько лет назад проявлявших излишнюю осторожность как при покупке недвижимости, так и при реставрации имеющейся: фамильные дома постепенно приходили в негодность. Сегодня швейцарцы охотно вкладывают в недвижимость, модернизируют ее и приводят в соответствие с современными энергетическими нормами и образом жизни. Все хорошие архитекторы перегружены работой на проектах, связанных с люксовыми объектами.

Наши постоянные читатели в курсе событий как на федеральном, так и на женевском уровнях, способных повлиять на рынок недвижимости. Это стало еще одной темой в разговоре с сотрудниками агентства Pilet & Renaud. Выяснилось, что поднятие ключевой ставки Национальным банком Швейцарии, повлекшее за собой поднятие процента ипотечного кредитования (сейчас он равен в среднем 2,65%, тогда как еще несколько лет назад не превышал 1%), повлияло на определенный сегмент рынка недвижимости, но не на люксовый. Причина проста: покупатели люксового жилья чаще всего не нуждаются в кредите, а если и берут его, то лишь с целью воспользоваться налоговыми вычетами, так что лишний процент для них погоды не делает. «Люди же, покупающие недвижимость за полтора-два миллиона, вынуждены затягивать ремни до такой степени, что колеблются между покупкой и снятием жилья в аренду для них разница очень существенна, - констатирует Никола Хаузер. Однако никаких новых повышений ипотечных кредитов пока не предвидится, что не может не радовать потенциальных покупателей».

При этом г-н Хаузер отмечает другие сложности, ожидающие их на пути к собственному жилью. Главных две: проволочки в процессе получения разрешения на строительство или реновацию домов и стремительный рост цен на строительные работы. «Мы видим, что гораздо сложнее стало продавать недвижимость, нуждающуюся в серьезном ремонте или переделке: и строительные материалы, и услуги специалистов значительно выросли в цене», – говорит он.

«Раньше при строительстве дома клиент мог ограничиться услугами архитектора и одного инженера. Сегодня речь может идти об инженере по акустике, инженере по электрике, инженере по температуре Мне известен случай, когда при реконструкции виллы владельцы наняли семь инженеров!», - уточняет Пьер Хагманн. Но это, скажете вы, причуды богатых. Возможно. Однако есть расходы, и значительные, которых невозможно избежать; часть из них связана, например, с новыми административными требованиями теплонасосная отопительная установка должна заменить газовую, использование ископаемого топлива сегодня запрещено.

«Все это привело к тому, что, если до пандемии коронавируса обеспеченные граждане покупали недвижимость практически не задумываясь, то теперь они все же взвешивают за и против, - подводит итог Николя Хаузер. Следует учитывать и то, что швейцарцы искренне обеспокоены проблемами окружающей среды. Поэтому они не только выполняют предписания госорганов, но и сами заботятся о том, чтобы их жилище соответствовало современным стандартам, позволяющим экономить энергию: инвестируют в качественные системы изоляции, в двойные или тройные окна, в солнечные батареи».

Одна из недавних политических инициатив касалась возможной отмены налога, известного под названием «наемная стоимость», в обмен на отмену возможности вычета из налогов расходов на поддержание и модернизацию недвижимости. Разумеется, первая реакция на любую весть о сокращении налогов положительная, но потому и полезно посоветоваться с профессионалами, что не все то золото, что блестит.

- Наемная стоимость это вопрос федерального значения, решение по нему будет принято в Берне. На сегодняшний день одна из палат парламента готова отменить этот налог, а вторая еще думает. Но надо понимать, что в таком случае никакие налоговые вычеты, связанные с недвижимостью, уже не будут возможны, - расставляет точки над « i » Пьер Хагманн. Почему сегодня многие берут ипотечный кредит? Потому что его можно вычитать из налогов, как и расходы по содержанию жилья. Если это станет невозможно, то существует реальный риск того, что люди будут гораздо меньше инвестировать в недвижимость не только в покупку новой, но и в модернизацию имеющейся. Нововведение отразится и на продолжительности ипотечных кредитов: люди будут стремиться возместить кредит как можно скорее, поскольку вычеты будут невозможны. Пострадают те, кто подписали контракты на 10-15 лет: им придется выплачивать кредит, без всяких вычетов. Иными словами, от отмены налога на наемную стоимость реально выиграют лишь те, у кого нет ипотеки и кому не надо ничего ремонтировать их процент очень незначителен.

Как вы видите, вопросов много, и они сложные. Эксперты Pilet & Renaud всегда к услугам читателей Нашей Газеты: их профессиональное знание рынка и понимание потребностей каждого конкретного клиента сэкономят вам много времени (и денег) при покупке и продаже недвижимости. Обращайтесь, и не забудьте сказать, что вы от Нашей Газеты.

 

PDF версия статьи

 

Добавить комментарий

Пожалуйста, войдите или зарегистрируйтесь , чтобы отправить комментарий

Ассоциация

Association

Association Association

Association Association

СОБЫТИЯ НАШЕЙ ГАЗЕТЫ
ПОПУЛЯРНОЕ ЗА НЕДЕЛЮ

Стоит ли ждать, пока грянет гром?

Число правонарушений, зарегистрированных швейцарской полицией в 2023 году, выросло на 14% по сравнению с предыдущим годом. И что с этим делать?

Всего просмотров: 674

Оружейная промышленность и нейтралитет

После того как Берн отклонил несколько заявок на реэкспорт военных материалов, отношения швейцарских производителей оружия с европейскими партнерами осложнились.

Всего просмотров: 555

Как Швейцария будет контролировать системно значимые банки?

После краха Сredit Suisse Федеральный совет решил ужесточить механизм «слишком большой, чтобы обанкротиться». Предложенный властями пакет из двух десятков мер вызвал энтузиазм не у всех.

Всего просмотров: 428
СЕЙЧАС ЧИТАЮТ

Позапрошлая война на улице Москвы

Лозаннское издательство Éditions Noir sur Blanc заготовило всем любителям хорошей литературы очередной подарок, который с сегодняшнего дня можно найти в книжных магазинах Швейцарии и Франции.

Всего просмотров: 1,326

420 000 долларов за часы F.P.Journe

Вырученные на благотворительном аукционе средства будут переданы в Фонд исследований рака груди.

Всего просмотров: 964

Весенние прогулки по Швейцарии

Луга, горы, равнины и живописные деревни – идеальный вариант, чтобы отрешиться от повседневных забот и набраться новых сил.

Всего просмотров: 3,647
© 2024 Наша Газета - NashaGazeta.ch
Все материалы, размещенные на веб-сайте www.nashagazeta.ch, охраняются в соответствии с законодательством Швейцарии об авторском праве и международными соглашениями. Полное или частичное использование материалов возможно только с разрешения редакции. В случае полного или частичного воспроизведения материалов сайта Nashagazeta.ch, ОБЯЗАТЕЛЬНА АКТИВНАЯ ГИПЕРССЫЛКА на конкретный заимствованный текст. Фотоизображения, размещенные редакцией Nashagazeta.ch, являются ее исключительной собственностью. Полное или частичное воспроизведение фотоизображений без разрешения редакции запрещено. Редакция не несет ответственности за мнения, высказанные читателями в комментариях и блогерами на их личных страницах. Мнение авторов может не совпадать с мнением редакции.
Scroll to Top
Scroll to Top