По оценке специалистов UBS, взять ипотечный кредит и купить собственное жилье в Швейцарии в среднем на 5% дешевле, чем его снимать. Однако, присмотревшись к цифрам в отдельных регионах, оказывается, что далеко не везде этот тезис справедлив. В некоторых случаях платить ежемесячно определенную сумму владельцу недвижимости оказывается выгоднее, чем связать себя условиями ипотеки, невзирая на весьма привлекательные условия. Такое положение вещей в очередной раз говорит в пользу утверждения, что «Швейцария – страна арендаторов».
Свои наблюдения эксперты UBS подкрепили расчетами на примере квартиры стоимостью 1 млн франков. В среднем аренда такого жилья, с учетом всех дополнительных расходов и сборов, обходится в 3060 франков в месяц или 36700 франков в год. С другой стороны, при его покупке новоиспеченному владельцу придется платить 32500 франков в год. При этом, отмечают авторы исследования, помимо начисленных процентов по ипотечному кредиту, не следует забывать и об амортизации. Часто недооцениваемые расходы на поддержание квартиры в хорошем состоянии ложатся на плечи ее собственника, отмечают эксперты UBS. Тем не менее, покупать в среднем дешевле, чем арендовать, заключают они.
Отталкиваясь от этого общего правила, следует учесть, что приобретение недвижимости оказывается наиболее выигрышным вариантом в коммунах с низкими ценами на жилье. Например, обзаведясь собственностью в Ла Шо-де-Фоне, можно сэкономить до 20% на аренде. Однако по разным причинам некоторые швейцарцы выбирают другие места проживания. При этом иногда может сложиться противоположная ситуация: так, в коммуне Эрленбах, расположенной на «золотом» берегу Цюрихского озера и входящей с список Всемирного наследия ЮНЕСКО, снимать жилье оказывается намного дешевле, чем его покупать. Это наблюдение распространяется на участки вокруг швейцарских озер и крупнейшие города, то есть, самые популярные места для проживания.
Кроме того, простейшие расчеты не позволяют в полной мере оценить риски, связанные с инвестициями в недвижимость, предупреждают авторы исследования. Как показывает опыт некоторых других стран, кризис и разрыв ипотечного пузыря могут полностью разорить владельца недвижимости, которому в таком случае грозит потеря имущества, находящегося в залоге у банка по условиям ипотеки.
Добавим, что во втором квартале 2015 года значение «индекса пузыря» на рынке недвижимости (Real Estate Bubble Index), который четырежды в год рассчитывается UBS, достигло отметки 1,37 пункта. Это означает, что показатель находится в зоне риска (перегревшийся рынок движется к формированию пузыря, который может лопнуть в любой момент), причем по сравнению с предыдущим периодом индекс вырос на 0,10 пункта. Подобных колебаний на рынке не наблюдалось с конца 2012 года. «Изменение валютного курса могло оказать отрицательный эффект на цену и доход от вложений», – отмечают эксперты UBS. Напомним, что 15 января 2015 года Национальный банк Конфедерации отказался от поддержания порога обменного курса пары евро-франк.
С другой стороны, на снижение арендной платы на рынке в ближайшее время рассчитывать тоже не приходится. На прошлой неделе Федеральная служба по жилищным вопросам (OFL) приняла решение оставить в силе базовую ставку по ипотечным кредитам в размере 1,75%. Этот показатель принимается в расчет при определении стоимости арендной платы. В последний раз он снижался 2 июня 2015 года.
