В последний раз базовая ставка по ипотечным кредитам, которая принимается во внимание при расчете арендной платы, снижалась в конце 2013 года. Своим новым решением Федеральная служба по жилищным вопросам (OFL) позволила тем, кто не имеет собственного жилья, рассчитывать на скидку в размере 2,91%.
Причина такой щедрости кроется в снижении среднерыночной ставки по ипотечным кредитам, которые предоставляют швейцарские банки. Если владельцам жилья обслуживание задолженности обходится дешевле, то и арендаторы должны иметь возможность воспользоваться благоприятной ситуацией, посчитал швейцарский законодатель, предусмотревший возможность снижения арендной платы в соответствии со статьей 12а Постановления об аренде жилых помещений, земель и коммерческой недвижимости.
Напомним, что в таких случаях не стоит рассчитывать на автоматическое снижение арендной платы. Владелец не обязан пересматривать условия контракта себе в ущерб, как только OFL опубликует новые ставки. Однако ему придется дать официальный ответ на соответствующую просьбу арендатора, изложенную в письменном виде и отправленную заказным письмом. Правда, в конечном итоге сумма к оплате может оказаться неизменной, если арендодатель в свою очередь приведет доказательства увеличения собственных расходов на содержание жилья.
По некоторым оценкам, такими, довольно призрачными, шансами на получение небольшой скидки пользуются лишь 17% швейцарцев, опасаясь отстаивать свои права в условиях нехватки жилья. Но очередной исторический минимум, которого достигла базовая ставка, может придать решительности арендаторам, если условия их контракта не пересматривались несколько лет. С момента появления этого показателя в 2008 году его размер сократился вдвое, а значит арендная плата за последние 7 лет должна была «похудеть» более чем на 15% (онлайн-калькулятор для расчета можно найти на специализированных сайтах).
Добавим, что на прошлой неделе Федеральный совет передал в парламент проект, направленный на усиление защиты прав арендаторов (более подробно мы писали о нем в прошлом году). Согласно предложенным поправкам, владелец недвижимости будет обязан раскрыть новым жильцам сумму, которую платили их предшественники, а в случае ее повышения – привести расчеты, обосновывающие такой шаг.
Подобная практика, отмечает Федеральный совет в официальном пресс-релизе, уже применяется в семи кантонах: Женеве, Цюрихе, Во, Цуге, Фрибурге, Невшателе и Нидвальдене. Использование подобной меры на всей территории Швейцарии позволит повысить «прозрачность» рынка аренды жилья и пойдет на пользу обеим сторонам контракта в условиях острой нехватки недвижимости в отдельных регионах, считает правительство.
Аналогичная практика, отмечает Федеральный совет в своем обращении к парламенту, была введена в 2014 году во Франции, где владелец недвижимости теперь обязан раскрывать новому арендатору действовавшие ранее условия контракта в том случае, если предыдущий жилец съехал не более полугора лет назад. Отказ хозяина сообщить детали сделки – серьезный повод для снижения размера арендной платы через суд.
Над возможностью подобного ограничения необоснованного роста расценок задумались и власти Германии, которые намереваются предоставить арендатору право подать письменный запрос о ранее действовавшей плате за жилье. Законодательством Австрии и Италии подобные меры пока не предусмотрены.
