Берн атакует «ипотечный пузырь»|Berne s'attaque à la bulle immobilière

Автор: Татьяна Гирко, Берн, 18. 02. 2013. Просмотров: 4106

Фото - Наша газета

Каждый хочет домик в Швейцарии, но не всем он по карману

На прошлой неделе Национальный банк Швейцарии обратился к правительству с просьбой ввести в действие так называемый контрциклический буфер  – требование об увеличении размера собственных средств банка в случае нарушения равновесия на рынке кредитования. Федеральный Совет дал «добро» - к 30 сентября 2013 года банки должны сформировать дополнительный резерв в размере 1% от объема активов, гарантированных ипотечными закладными, взвешенных по степени риска. Федеральная администрация по контролю за финансовыми рынками FINMA будет следить за внедрением контрциклического буфера, хотя ее представители высказывались о преждевременности введения  подобной меры. Стоит добавить, что контрциклический буфер – один элементов новых норм по банковскому регулированию, называемых Базель III, о внедрении которых ЕС удалось договориться с США только 14 февраля. Методические рекомендации Базель III содержат требования об увеличении показателей ликвидности и собственных средств банков в течение ближайших лет.

Как все начиналось

После того, как разразилась первая волна европейского кризиса, Национальный банк Швейцарии был вынужден снизить ставку рефинансирования до 0,25%, чтобы поддержать экономическую активность рынка. От ставки рефинансирования Национального банка напрямую зависит стоимость банковских кредитов населению. Соответственно, за последние три года ипотечные кредиты стали более доступны, чем когда-либо. Дешевые ипотечные кредиты привели к всплеску спроса на рынке недвижимости. За несколько лет количество собственников жилья в Швейцарии выросло с 34% до 40%. Тем временем цены на недвижимость продолжают расти, но это не отпугивает желающих приобрести собственное жилье в условиях дешевой ипотеки. За последние 10 лет недвижимость в Швейцарии подорожала в среднем на 50%. По данным консалтинговой компании «Wüest & Partner» самый высокий рост цен на недвижимость отмечен в Женеве и составляет 136%.

В течение 2012 года уже принимались меры, направленные на уменьшение объемов ипотечного кредитования: некоторые банки ужесточили условия выдачи ипотечных кредитов. Кроме того, начиная с июля 2012 года желающие приобрести недвижимость могут использовать для ее покупки средства из второй составляющей своих пенсионных накоплений (LPP, что это такое, мы уже подробно рассказывали) в сумме, не превышающей 10% стоимости недвижимости. Учитывая, что банковский кредит покрывает только 80% стоимости жилья, отныне клиенты банка вынуждены вкладывать собственные накопления для финансирования оставшихся 10%.

Тем не менее, ни рост цен, ни ограничения, ужесточающие условия получения кредитов, не отпугивают желающих приобрести уютный домик на берегу Женевского озера или в финансовой столице Швейцарии – Цюрихе, регионах, где отмечен наиболее стремительный рост цен.  Интересно, что осторожные швейцарцы находятся в числе мировых лидеров по использованию кредитных средств на душу населения.

Таким образом, объем ипотечных кредитов и цены на недвижимость продолжили свой рост во второй половине 2012 года. Согласно данным банка UBS, который ежеквартально рассчитывает индекс «пузыря» на рынке недвижимости (Real Estate Bubble Index), в 4 квартале 2012 года показатели приблизились к зоне риска (0,80 пункта из 1). При этом только за последний квартал индекс вырос на 0,22 пункта.

«Ипотечный пузырь» возникает в том случае, если недвижимость дорожает быстрее, чем растут показатели экономического благосостояния, например, заработная плата. В результате население активно прибегает к использованию заемных средств. Когда «пузырь» достигнет своего пика и лопнет, цены на недвижимость резко упадут, что повлечет за собой серьезные финансовые трудности не только для клиентов банков, но и для самих банков. Последние, кроме неплатежеспособных клиентов, получат закладные на обесценившуюся недвижимость. Яркий пример лопнувшего «пузыря» - кризис ипотечного рынка США 2007 года, который привел к банкротству некоторых американских кредитных учреждений и стоит у истоков мирового финансового кризиса 2008 года.


Исторически сложилось так, что «ипотечные пузыри» возникают циклически, несмотря на принимаемые меры экономического регулирования. Последний ипотечный кризис наблюдался в Швейцарии в конце 1980-х годов. Следует отметить, что пока показатель стоимости недвижимости в Швейцарии находится ниже уровня своего исторического пика 1988-90 годов. Тем не менее, график роста индекса «пузыря» вызывает беспокойство.

Хотя эксперты сходятся во мнении, что эффект от принятых в 2012 году мер можно будет наблюдать  только в течение 2013 года, Национальный банк Швейцарии считает необходимым ввести дополнительные требования.  Предполагается, что контрциклический буфер позволит, во-первых, защитить банковский сектор от чрезмерного кредитного риска, увеличив способность банков покрыть возможные убытки; во-вторых, увеличить стоимость кредита, что, тоже, вероятно, сыграет свою роль в ограничении роста ипотечных кредитов.

Слишком рано или уже поздно?

Мнения экспертов о необходимости и своевременности введения контрциклического буфера расходятся. Ассоциация швейцарских банков (SBA), Федеральная администрация по контролю за финансовыми рынками FINMA и представители объединения кантональных банков  считают, что следовало подождать, чтобы иметь возможность оценить эффект от мер, принятых в 2012 году. Кроме того, FINMA обращает внимание Национального банка, что в последние годы она внимательно следила за развитием ситуации на рынке недвижимости и издавала предписания об увеличении собственного капитала банков, действующих в областях повышенного риска.

Представители консалтинговой компании «Wüest & Partner», в свою очередь, считают, что Национальный банк принял  решение о введении в действие контрциклического буфера слишком поздно. По данным «Wüest & Partner», цены на недвижимость уже пошли на спад. Например, в районе Женевского озера в 4-м квартале 2012 они снизились на 0,7%. В то время как ставки по ипотечным кредитам имеют тенденцию к росту, усиливающуюся с введением контрциклического буфера.

Томас Верагут, экономист UBS, специализирующийся на исследовании ипотечного рынка, отмечает, что по его подсчетам ставки по ипотечным кредитам возрастут не более, чем на 0,1%. Причем этот рост затронет только новых клиентов, по существующим ипотечным кредитам ставки останутся прежними. Между тем, согласно данным сайта www.comparis.ch, ставки по ипотечным кредитам сроком на 10 лет выросли в среднем с 1,9% до 2,3% за период с середины декабря 2012 года до середины февраля 2013 года; ставки по ипотечным кредитам сроком на 5 лет выросли с 1,4% до 1,6%, соответственно.

Как отреагирует рынок аренды жилья на внедрение контрциклического буфера? Время покажет.

 

Добавить комментарий

Пожалуйста, войдите или зарегистрируйтесь , чтобы отправить комментарий
КУРСЫ ВАЛЮТ
CHF-USD 1.1
CHF-EUR 0.93
CHF-RUB 84.19

Ассоциация

Association

ПОПУЛЯРНОЕ ЗА НЕДЕЛЮ

Covid-19: вторая волна пришла в Швейцарию

По данным федерального управления здравоохранения (OFSP/BAG), в среду в Швейцарии были зарегистрированы 5596 новых случаев заражения SARS-CoV-2, 115 госпитализаций и одиннадцать летальных исходов.

Всего просмотров: 2,765

Covid-19: сведите к минимуму социальные контакты

С таким призывом представители рабочей группы Конфедерации по вопросам Covid-19 обратились к населению Швейцарии.

Всего просмотров: 2,142

7500 франков каждому швейцарцу

Несколько жителей кантона Санкт-Галлен запустили инициативу, согласно которой Национальный банк Швейцарии (BNS) должен выплатить каждому гражданину Конфедерации 7500 франков. О том, зачем это нужно, читайте в нашей статье.

Всего просмотров: 1,659
СЕЙЧАС ЧИТАЮТ

Мария Мотылева – вышивальщица воспоминаний

В ноябре гостьей бернской арт-резиденции Residency.ch станет российская художница Мария Мотылева, которая занимается текстильными экспериментами и в своем творчестве по-новому интерпретирует вековые традиции вышивки.

Всего просмотров: 422

Швейцарцы в долгах, как в шелках

Задолженность швейцарцев составляет более 130% ВВП Конфедерации и уже в этом году может превысить 140% из-за пандемии, отмечают эксперты аналитического центра Avenir Suisse.

Всего просмотров: 610

Тюрьма есть тюрьма. Даже в Швейцарии

Фото - Наша газета Условия отбывания наказания в швейцарских тюрьмах обсуждали доктора и юристы из Междисциплинарного центра по вопросам медицины, этики и швейцарского права при Цюрихском университете, где недавно прошел коллоквиум под названием «Смерть в тюрьме».

Всего просмотров: 20,196
© 2020 Наша Газета - NashaGazeta.ch
Все материалы, размещенные на веб-сайте www.nashagazeta.ch, охраняются в соответствии с законодательством Швейцарии об авторском праве и международными соглашениями. Полное или частичное использование материалов возможно только с разрешения редакции. В случае полного или частичного воспроизведения материалов сайта Nashagazeta.ch, ОБЯЗАТЕЛЬНА АКТИВНАЯ ГИПЕРССЫЛКА на конкретный заимствованный текст. Фотоизображения, размещенные редакцией Nashagazeta.ch, являются ее исключительной собственностью. Полное или частичное воспроизведение фотоизображений без разрешения редакции запрещено. Редакция не несет ответственности за мнения, высказанные читателями в комментариях и блогерами на их личных страницах. Мнение авторов может не совпадать с мнением редакции.
Scroll to Top
Scroll to Top