Динамика цен на швейцарском рынке жилья, за состоянием которого внимательно наблюдают специалисты в области формирования «ипотечных пузырей», за последний год заметно снизилась, отмечают эксперты UBS в последнем обзоре, посвященном вопросам недвижимости. Так, в течение 12 месяцев с 4 квартала 2013 года стоимость квартир увеличилась в среднем на 2%, а индивидуальных домов – лишь на 0,4%. При этом, пока в северо-западном, центральном и восточном регионах цены продолжали расти, стоимость недвижимости, расположенной вдоль Женевского озера, претерпевала корректировку в обратную сторону. В этом регионе, где еще недавно перегрев рынка был наиболее ярко выражен, цены на квартиры снизились на 2%, а на индивидуальные дома – более чем на 4%. Пришлось умерить аппетиты и продавцам жилья в Берне и Цюрихе.
Действующий уровень цен на швейцарском рынке недвижимости в среднем на 10% превышает реальную стоимость жилья, считают эксперты UBS, прогнозируя в этом году их снижение на 0,5-1%. При этом, принимая во внимание сложившуюся экономическую ситуацию, в течение следующих трех лет цены могут упасть на 15%. Как и другие экономисты, специалисты UBS прогнозируют снижение темпов роста ВВП в результате отказа Национального банка от сдерживания валютного курса пары франк-евро. По оценкам финансового конгломерата, в 2015-м швейцарская экономика может рассчитывать лишь на 0,5% роста, при этом в течение года не исключен спад в течение двух кварталов подряд.
Вместе с тем, несмотря на нестабильную обстановку, интерес к недвижимости не ослабевает. Напомним, что одновременно с отказом от поддержания курса швейцарского франка Национальный банк понизил ставки по депозитам до – 0,75%, что ограничило круг потенциальных инвестиционных проектов (например, доходность облигаций Конфедерации со сроком погашения до 16 лет достигла отрицательного значения) и повысило интерес к недвижимости в качестве способа вложения средств. Уже в конце прошлого года, когда стало известно о введении центробанком отрицательной ставки, UBS зафиксировал рост числа заявок на получение кредитов на покупку недвижимости, не предназначенной для личного пользования, до 18,8%.
Между тем предложение новых объектов на рынке недвижимости выросло за последние два года, в том числе за счет строительного бума, возникшего перед угрозой введения ограничений на возведение загородных резиденций в соответствии с «инициативой Вебера». Предложение будет превышать спрос и в 2015 году, а увеличение сроков коммерциализации недвижимости будет способствовать снижению цен, считают эксперты UBS.
Оценить собственные возможности потенциальные покупатели смогут благодаря некоторым расчетам, приведенным специалистами по ипотечному кредитованию. Итак: чтобы купить дом или квартиру стоимостью 1 млн франков, нужно располагать личными накоплениями около 280 тысяч франков и получать доход в размере 150 тысяч франков (до уплаты налогов) ежегодно.
Напомним, что в соответствии с действующим законодательством, сумма ипотечного кредита не может превышать 80% стоимости недвижимости, то есть 800 тысяч франков. В качестве личного вклада (но не более 10% суммы сделки) могут быть использованы пенсионные накопления из так называемой второй «колонны».
Кроме того, затраты на обслуживание долга, куда входят проценты по займу, погашение основной суммы кредита и расходы на поддержание объекта недвижимости, составляют около 6-7% его стоимости в год.
Добавим, что при покупке следует также предусмотреть в семейном бюджете расходы на нотариальное оформление сделки, размер которых варьируется в зависимости от кантона. Более подробную информацию об этом вы найдете в нашей статье.
