Выходцы из СССР портят швейцарский рынок недвижимости? |Les ressortissants de l'ex-URSS font exploser le marché de l'immobilier en Suisse

…Дорога, ведущая из Женевы в Колоньи (Cologny) и дальше, в Вандёвр (Vandœuvres), могла бы быть еще более живописной, если бы не тянущиеся вдоль нее высокие стены и живые изгороди. За ними скрываются от посторонних глаз архитектурные наследства состоятельных женевских семейств 18-19 веков, перемешанные с современными виллами. Левый берег Женевского озера уже давно привлекает очень обеспеченных людей. В местечке Вандёвр, например, простой смертный может беспрепятственно войти и выйти только в один из расположенных тут домов, в здание мэрии, - пишет газета Tages Anzeiger в статье, посвященной… тому, как выходцы с постсоветского пространства трансформируют рынок швейцарской недвижимости.

«Мы всегда были дорогим местом для проживания», - подтверждает Катрин Куффер, мэр коммуны Вандёвр, райского уголка, где проживает 2700 человек. Куффер руководит коммуной последние восемь лет и вспоминает, что вначале не удивлялась тому, как находили новых владельцев очаровательные семейные гнездышки за 10 миллионов франков. Но в последнее время, к настоящему возмущению мэра, цены на недвижимость в Вандёвр «во всех смыслах потеряли связь с реальностью».

В июле 2010 года Лола Каримова-Тилляева, младшая дочь узбекского президента Ислама Каримова, приобрела здесь виллу, заплатив за нее 43,4 млн. франков. Стоимость квадратного метра недвижимости составила почти 7500 франков. «Это далеко не замок в парке, а просто симпатичный дом с садом для одной семьи», - пояснила мэр, напомнив, что тоже самое жилье 4 года назад сменило владельца за более «скромную» и реалистичную сумму в 13,6 млн. франков.

«Я не знаю, как можно затормозить развитие событий, - честно признается мэр Катрин Куффер, имея в виду заоблачные цены на дома в своей коммуне, - все идет хуже и хуже».

Вначале накручиванию цен на недвижимость в Женеве способствовали выходцы из стран Персидского залива, чьи миллионы растут пропорционально ценам на бензин. В последние годы основными двигателями этого процесса стали «коррумпированные автократы из бывшего Советского Союза, которые хотят за любую цену купить дом в Беверли Хиллз или на берегу Женевского озера», - пишет Tages Anzeiger.

Швейцарские журналисты не забыли, что в январе 2009 года старшая сестра Лолы Тилляевой, Гюльнара Каримова, приобрела в Колоньи за 18,2 млн. франков недвижимость на участке площадью 2473 кв. метра. В той же деревне обосновался сириец Ид Самави, бизнесмен, которого в Швейцарии называют другом Александра Лукашенко: мы уже рассказывали о том, что он заплатил 38 млн. франков за комплекс строений, расположенный на площади 10 000 кв. метров.

Рекорд покупки самой дорогой недвижимости в Женевском регионе по-прежнему принадлежит Динаре Кулибаевой, дочери президента Казахстана Нурсултана Назарбаева: в июне 2009 года она приобрела виллу с видом на озеро в местечке Аньер за 74,7 млн. франков. Это соответствует 9,400 франкам за кв. метр, в три раза превышая «нормальные», и без того высокие, цены на недвижимость в этом престижном уголке.

Наблюдая за тем, как цены на жилье «сходят с ума», старые жители прибрежных женевских коммун и некоторые швейцарские политики задаются тем же вопросом, что и Катрин Куффер: «Откуда берутся деньги у этих сверхбогатых людей с Востока?»

В Швейцарии против Тимура Кулибаева в 2010 году было начато расследование по подозрению в отмывании денег: на его счету в банке Credit Suisse оказалось 600 млн. долларов, сообщил телеканал Романдской Швейцарии TSR, а деньги были переведены на счет Кулибаева из… банка UBS. Генеральная прокуратура Конфедерации полагает, что они могут быть получены от незаконной продажи государственных нефтегазовых активов в промежутке между 2000 и 2005 годами. Правда, информации о том, как продвигается дело, нет уже в течение многих месяцев.

Национальный советник Карло Соммаруга из Женевы подал запрос в парламент, обратив внимание на «невероятно завышенную цену» недвижимости, приобретенной семьей Кулибаевых, и на возможные нарушения закона об отмывании денег. Депутата беспокоила работа финансовых посредников – нотариусов, агентов по продаже жилья. «Средства для покупки виллы могут быть переведены из российского банка на счет в оффшорной зоне, без привлечения швейцарского банка», - написал он. Ответа на запрос депутат пока не получил.

Интересным образом сомнения депутата подтверждает и статистика. Как написала вчера «Российская Бизнес-газета», цитируя отчет Центробанка по трансграничным переводам физических лиц, россияне активно выводят деньги из страны, а излюбленным местом их "ввода" стала Швейцария. В четвертом квартале 2010 года наши сограждане перевели в Швейцарию 652 млн. долларов, а в первом квартале 2011 года – уже 1,3 млрд. долларов. Для сравнения, на втором месте стоит Кипр: здесь объем переводов увеличился с 164 млн. до 427 млн. долларов. Резко вырос поток денег и в другие оффшоры - Монако и Гонконг (соответственно 166 и 178 млн. долларов). Такой денежный поток последний раз наблюдался перед кризисом, в конце 2008 года, когда в ту же Швейцарию люди вывели около 1,3 млрд. долларов, - утверждает газета.

А Роджер Мейлан из мэрии Колоньи интересуется не только «запахом денег» новых владельцев вилл. «Меня удивляет, насколько легко все эти иностранцы получают разрешение на проживание в Швейцарии, покупку жилья, его строительство», - поделился он своими сомнениями с журналистами. 63-летний Мейлан после долгой карьеры в исполнительных органах родной коммуны скоро выходит на пенсию, очевидно, это способствует откровенности. Ведь в Швейцарии действует так называемый Закон Лекса Коллера (Lex Koller, по имени введшего его политика), согласно нему для приобретения недвижимости у покупателя должен быть паспорт Швейцарии или одной стран Евросоюза, либо долговременный (а не краткосрочный) вид на жительство в Швейцарии. «В случае Динары Кулибаевой все необходимые формальности были соблюдены», - было сказано в ответе на запрос национального советника Карло Соммаруга. А проверка происхождения у покупателя средств не входит в обязанности швейцарских властей.

У женевского адвоката и специалиста по иммиграционному праву Оливье Маха своя трактовка фактов: с момента последнего пересмотра Закона об иностранцах, вступившего в силу в 2008 году, иммиграционная служба получила разрешение «исходить из высших кантональных интересов в сфере налогообложения». Поэтому и выдаются виды на жительство некоторым иностранцам, которые не удовлетворяют в точности всем требованиям закона об иммиграции.

Безусловно, от наплыва миллионеров выигрывает муниципальная казна и местная промышленность. Но есть и негативные стороны жизни по соседству с ними: например, в школах уменьшается число учеников, так как состоятельные люди посылают своих наследников в частные учебные заведения. Люди с обычными доходами и даже представители таких престижных и высокооплачиваемых профессий, как врачи или адвокаты, переезжают в другие районы. А женевские семьи, в течение поколений владевшие недвижимостью на берегу озера, вынуждены ее продавать: если в семье несколько наследников, при современных рыночных ценах на недвижимость один из них не в состоянии сохранить родительский дом для себя, поскольку не сможет выплатить братьям и сестрам причитающуюся им долю…

Но главный упрек богатым иностранцам – в том, что, активно покупая дома в Швейцарии, они могут «надуть» мыльный пузырь на швейцарском рынке недвижимости. Это феномен, когда цены на жилье растут непропорционально быстро, провоцируя ажиотажный спрос. Жилье скупается с целью инвестировать и получить быструю прибыль, но поскольку другой составляющей мыльного пузыря становятся низкие ипотечные проценты, то при их повышении и возврату цен на жилье к норме в сочетании с финансовым кризисом, владелец жилья может быть разорен. Что произошло недавно в США, Испании, Ирландии и других странах.

С таким мнением не согласен Стефан Барбье-Мюллер, эксперт в области швейцарской недвижимости, директор агентства Pilet&Renaud, одного из крупнейших в Женеве. "Недавно продавался особняк, оцененный в 30 миллионов франков, однако потенциальный русский клиент от него отказался, сочтя, что цена была подогнана "специально для русского", - рассказал он в телефонном интервью Нашей Газете.ch. - В итоге этот особняк приобрел англичанин - за 29 300 000. Разница, как видите, не большая. Русские не дети, и если уж они соглашаются заплатить крупную сумму, то лишь на совершенно сенсационный объект. Что же касается отмывания денег, то вряд ли таких случаев много, ведь в Швейцарии, действительно, все строго контролируется. А насчет подрывания рынка... надо понимать, что рынок, о котором идет речь, - маргинальный. И дома, интересующие тех русских, о которых пишут в газетах, не интересуют "средних швейцарцев". "

Каждый триместр швейцарский банк UBS публикует так называемый «UBS swiss real estate bubble index» - индекс риска появления мыльных пузырей на рынке жилья недвижимость. Согласно ему, швейцарский рынок жилья сегодня развивается полным ходом, но «пузырей» на нем пока нет. Однако стремительный рост цен на недвижимость в некоторых регионах Швейцарии «призывает к осторожности». Банк отмечает, что во многих регионах страны цены на жилье за последние 10 лет выросли почти вдвое.

«Сложно распознать появление мыльного пузыря на рынке недвижимости в момент его зарождения, - отмечает UBS в свом коммюнике. – В первый триместр 2011 года вышеупомянутый индекс составлял 0,63 пункта, что соответствует уровню, названному «бум». Это выше отметок «падение» и «равновесие», но перед «риском» и «пузырем». «Бум» означает, что пока еще не существует риска на национальном уровне. Когда индекс поднимается выше, чем 1 пункт, рынок недвижимости будет оценен как рискованный. «UBS swiss real estate bubble index» достиг своего максимального уровня в 2,5 пунктов в 1990-х годах, на которые приходится пик последнего швейцарского мыльного пузыря на рынке недвижимости.

Индекс вычисляется на основе шести параметров-соотношений:
- цены покупки и стоимости аренды,
- цены дома и доходов семьи,
- цены ипотечного кредита и доходов семьи,
- изменения стоимости на недвижимость и инфляции,
- доли строительного бизнеса в внутреннем валовом продукте страны
- и наконец, числа клиентов UBS, обратившихся в текущем году за ипотечными кредитами под основное жилье.

Наиболее рискованными регионами были названы Цюрих и его окрестности, Женева и Лозанна. Заметные риски были отмечены в зонах Цуга, Веве и Ниона. В ближайшее время эксперты банка будут с особенным вниманием наблюдать за Давосом, где цены на жилье также сильно выросли, и за рынком недвижимости в Лиматтале, Оберэнгадине и Морже.