Эксперты предсказывают закат ипотечного рая в Швейцарии | Le déclin du paradis hypothécaire en Suisse
Воодушевленные сравнительным оживлением экономики после финансового цунами 2008 года, кредитные учреждения на все лады рекламируют ипотечные ссуды для всех возрастных категорий и на все вкусы. Привлекают клиентуру небывало низкими процентными ставками. Как следствие, цены на недвижимость в Швейцарии воспарили к небесам. Финансовые регуляторы обеспокоены бумом на рынке жилья и опасаются повторения кризиса, сообщает информационное агентство Swissinfo.
Стремясь приостановить поток ипотечных кредитов, министерство финансов выступило с предложением ужесточить требования к размеру капитала для швейцарских кредитных агентств. Федеральное правительство уже предлагало ввести аналогичные меры в августе прошлого года.
Данная инициатива встретила сопротивление банковской индустрии в ходе слушаний, которые закончились в январе. Швейцарская ассоциация банкиров (SBA) отметила, что законопроекты содержат слишком жесткие требования и сопряжены с большими затратами, в то время, как их негативное воздействие на клиентов и реальную экономику «невозможно достоверно оценить на сегодняшнем этапе». Однако Ассоциация благосклонно отнеслась бы к мерам, направленным в дальнейшем на повышение размера первого взноса при выдаче новых ипотечных кредитов.
«SBA отвергла идею дополнительного ужесточения требований к достаточности основного капитала банков, занимающихся ипотечным кредитованием», - прокомментировала пресс-секретарь ассоциации Синди Шмигель.
Среди прочего министерство финансов предлагает швейцарским банкам иметь специальный «антицикличный резервный запас» для защиты в тяжелые экономические времена.
По банковскому договору Базель III швейцарские банки уже обязались упрочить свой капитал, - отметила Шмигель. Однако, если мы повысим требования к собственному капиталу для ипотечных банков, то увеличится стоимость ипотеки, а риск останется на прежнем уровне.
SBA не уточняла конкретный размер первого взноса, который должны будут в будущем выплачивать клиенты при выдаче новых ипотечных кредитов. По установившимся правилам в Швейцарии сейчас размер минимального первоначального взноса составляет 20%, хотя это и не закреплено на законодательном уровне.
Временно исполняющий обязанности председателя правления Швейцарского национального банка Томас Йордан поддержал предложения министерства финансов, отметив, что такие меры «уравновесят потенциальные противоречия на рынке кредитования недвижимости». В июне 2011 года, будучи тогда еще заместителем председателя правления Центрального банка, он отмечал, что цены на недвижимость в некоторых регионах необоснованны.
На фоне повышения цен на недвижимость, ипотечные ставки продолжают падать. «Сегодня они достигли максимально низкого уровня», - отметил Мартин Шеррер, эксперт он-лайн портала comparis.ch, предоставляющего информацию для потребителей. Согласно результатам исследования, проведенного comparis.ch по данным за последний квартал 2011 года, ставки снизились на три пункта по сравнению с 2008 годом, когда разразился злосчастный кризис. В конце 2011 года, фиксированные ипотечные кредиты сроком на 10 лет выдавались в среднем под 2,3%, на пять лет - под 1,6%.
Банки зазывают людей, которые еще не обзавелись собственным жильем, купить его в кредит, поскольку сейчас приобрести обойдется дешевле, чем снять в аренду, – рассказал Шеррер агентству swissinfo. «Если Вы предложите действительно очень дешевый продукт, люди непременно захотят его купить. Но всегда надо помнить о том, что всякая дешевизна сопряжена с риском».
В результате обвала ипотечных процентных ставок, цены на недвижимость возросли. «В среднем, цена малогабаритной квартиры повысилась в Швейцарии на восемь процентов по сравнению с прошлым годом, - отметил аналитик рынка недвижимости банка Credit Suisse Филипп Кауфманн. - Весьма вероятно, что цены в этом году продолжат расти вверх, но более медленными темпами». Постоянный приток иммигрантов и низкие процентные ставки ипотечных кредитов поддерживают спрос на кредиты.
В подобных обстоятельствах неудивительно, что эксперты опасаются кризиса на рынке жилья. Только в Женеве цены на недвижимость выросли в три раза за последние 12 лет. В банке Credit Suisse, несмотря на это, не видят причин для беспокойства – по мнению его аналитиков, в 2012 году мыльный ипотечный пузырь вряд ли прорвется, даже в Женеве.
В других городах, Цюрихе или Цуге, например, цены тоже возросли, что также вызывает беспокойство. В швейцарских пределах, конечно. А именно – незначительное. Эксперт Кауфманн отметил, что некоторые региональные банки могут столкнуться с проблемами, потому что выдавали на протяжении короткого периода большие объемы ипотечных кредитов.
Каким образом регулируется рынок ипотечного кредитования в Швейцарии? Рынок на просторах Гельвеции – саморегулирующийся, его определяет деятельность банков. При этом правила их работы контролирует швейцарский орган надзора за финансовым рынком Finma. Организация финансового надзора также высказалась в поддержку правительственного предложения по ужесточению требований к капиталу для ипотечных кредиторов. А при необходимости – не прочь ввести дополнительные меры.
Швейцарские требования к выдаче ипотечных кредитов, включая размер первого взноса и платежеспособность, гораздо строже, чем в Соединенных Штатах, при этом Finma может проверить деятельность банков, чтобы чересчур не расслаблялись.
А пока швейцарские эксперты и регуляторы решают, как продавать роскошную швейцарскую недвижимость, министерство финансов проанализирует результаты дискуссий о требованиях к капиталу и через несколько недель предоставит правительству свои окончательные рекомендации, - заявил пресс-секретарь министерства Рональд Майер.