Швейцария – страна арендаторов|Suisse, pays des locataires

Автор: Сергей Лакутин, Женева, 19. 06. 2012 Просмотров:4297

Фото - Наша газета

Pilet & Renaud - одно из старейших женевских агентств недвижимости (© Nasha Gazeta.ch)

Швейцария – одна из самых благополучных и богатых стран в мире. Средний доход на душу населения значительно превышает показатели соседних стран – Франции, Германии, Италии. Казалось бы, никаких проблем с бытом вообще и с жильем в частности у жителей Альпийской страны быть не может. Тем не менее, «квартирный вопрос» стоит в Швейцарии очень остро. По последним данным, опубликованным Федеральным офисом статистики, лишь 35 % населения являются собственниками жилья, в котором проживают. Все остальные арендуют жилье. Во Франции, к примеру, 56 % населения – собственники, а в Италии – 73 %.

В крупных городах страны -  Цюрихе, Женеве, Базеле, процент владельцев недвижимости существенно ниже среднего процента по стране. Это объясняется несколькими факторами. Во-первых, при покупке жилья необходимо внести как минимум 20% от стоимости квартиры или дома. Во многих странах такого обязательства не существует. Кроме того, покупатель должен взять на себя расходы на оформление сделки у нотариуса – около 4% от стоимости жилья.

Во-вторых, цены на недвижимость постоянно растут, особенно в вышеупомянутых городах. В Женеве цены на виллы, к примеру, более чем удвоились за последние десять лет. В 2000-м году, средняя цена дома в кантоне составляла 1,2 миллиона франков, а в 2010 – 2,7 миллиона. Похожая ситуация сложилась и на рынке квартир: за десять лет, средняя цена квадратного метра выросла с 4500 до 7800 франков.

Во-вторых, владелец жилья облагается всевозможными налогами – налог на недвижимость, налог на состояние, налог на гипотетическую арендную плату (налоговая администрация высчитывает, за какую сумму можно было бы сдавать в аренду недвижимость, и взимает с данной суммы налог, даже если владелец постоянно проживает в своем жилье и вовсе не собирается сдавать его в аренду).  

Наконец, в Швейцарии в аренду сдаются квартиры и дома очень высокого качества, в престижных местах, и арендовать жилье не считается зазорным, как во многих других странах. Даже многие вполне состоятельные люди предпочитают быть арендаторами, и не стремятся приобрести недвижимость. Кроме того, существует сильная законодательная база, регулирующая аренду жилой недвижимости и защищающая права арендаторов.

Основные правила аренды жилья содержатся в федеральном Кодексе обязательного права. Существуют также кантональные нормативные акты, кантональные правила при заключении контрактов на аренду.  Важную роль играют решения Верховного Суда Швейцарии.

Жилье в аренду можно найти через специальные агентства, которые представляют интересы собственника. Арендатор крайне редко имеет дело напрямую с владельцем жилья, все вопросы - как при заключении контракта, так и во время его действия - решаются через агентство.

Кандидат в арендаторы должен заполнить анкету с личными данными, а также предоставить всю информацию, запрашиваемую агентством: копия паспорта и вида на жительство, справка  о заработной плате, справка об отсутствии долгов.  Для аренды жилья в Швейцарии не обязательно иметь вид на жительство (в отличие от покупки недвижимости), однако агентства крайне неохотно сдают жилье лицам, не имеющим права на постоянное проживание в стране. В таких случаях, они могут потребовать оплату вперед за 6 месяцев, или даже за год, как и в случае с людьми, не имеющими стабильного источника дохода (к примеру, студенты).

При заключении контракта, необходимо внести залог в размере трехмесячной арендной платы. Залог вносится на специальный банковский счет, открытый на имя арендатора. Залог является гарантией оплаты для арендодателя, и по окончании контракта арендатор получает внесенную сумму назад, вместе с банковскими процентами. В случае задолженности по аренде, собственник может обратиться в суд и потребовать возместить ущерб из суммы залога.

Как правило, аренда платится каждый месяц, арендатор также оплачивает расходы на отопление, горячую воду или кабельное телевидение. При подписании контракта, важно проверить, включены ли данные дополнительные платежи в объявленную арендную плату, или оплачиваются сверх аренды.    

При заключении контракта, арендатор имеет право оспорить в суде арендную плату, даже если он уже подписал контракт.  Если он не воспользовался эти правом, это означает, что он согласен с сумой аренды. Стоит отметить, что для арендодателя смена арендатора – идеальный момент для увеличения аренды,  порой очень существенного. Во время действия контракта крайне сложно поднять арендную плату, и арендатор может снимать квартиру в течение многих лет по одной и той же цене.

Арендная плата может увеличиться, если, к примеру, был произведен капитальный ремонт здания, или установлен новый лифт, бассейн на крыше, и т.п., или в случае повышения базового процента ипотечных ставок. Арендная плата также может индексироваться каждый год в соответствии с индексом потребительских цен, но исключительно если контракт аренды заключен как минимум на 5 лет.

Любое повышение аренды должно быть объявлено арендатору в письменном виде, с использованием официального формуляра, на котором указаны причины повышения, новая арендная плата, а также статьи закона, позволяющие обжаловать решение собственника. Закон позволяет обжаловать повышение в суде в течение тридцати дней с момента получения. Не стоит опасаться отстаивать свои права, так как на время судебного разбирательства, и на срок до трех лет после окончания суда, арендодатель не имеет права расторгнуть контракт.  

Расторжение контракта аренды собственником – вообще довольно сложная процедура, закон стоит на стороне арендатора. Если последний выполняет свои обязательства – регулярно платит аренду, не нарушает покой соседей, соблюдает внутренние правила здания, то арендодателю не так просто прекратить действие контракта. Он должен мотивировать свое решение. Тот факт, что владелец хочет продать квартиру, либо хочет заключить новый контракт на более высокую цену, не считается достаточным.

Верховный Суд Швейцарии неоднократно аннулировал решения о расторжении арендных контрактов. Собственник должен продемонстрировать, что он сам, либо кто-то из членов его семьи будут проживать на жилплощади. В остальных случаях, речь идет  о чисто коммерческой выгоде, о спекуляции,  по мнению федеральных судей, которые встают на защиту арендаторов, то есть большинства населения страны. Стоит отметить, что очень часто собственниками-арендодателями являются крупные компании, пенсионные фонды, либо частные лица, имеющие не один десяток объектов. 


Сергей Лакутин, адвокат Женевской коллегии адвокатов, член Швейцарской ассоциации адвокатов www.slegal.ch
 

 

Добавить комментарий

Пожалуйста, войдите или зарегистрируйтесь , чтобы отправить комментарий
КУРСЫ ВАЛЮТ
CHF-USD 1.01
CHF-EUR 0.86
CHF-RUB 59.6
СОБЫТИЯ НАШЕЙ ГАЗЕТЫ

ПОПУЛЯРНОЕ ЗА НЕДЕЛЮ

Беременная беженка потеряла ребенка – швейцарский пограничник признан виновным

Трибунал вынес обвинительный приговор в отношении швейцарского пограничника, который в 2014 году отказал в медицинской помощи беременной беженке из Сирии, в результате чего она потеряла ребенка.
Всего просмотров: 2,172

Сообщил в налоговую о своей недвижимости за рубежом и плати еще больше?

В преддверии запуска автоматического обмена налоговой информацией резиденты Швейцарии массово сообщают в налоговые органы о своих иностранных активах. В связи с этим Конфедерация продлила срок амнистии до сентября 2018 года.
Всего просмотров: 1,579

Швейцарский банкир против Соединенных Штатов: история победы

«На меня надели наручники сразу после моего прибытия в Нью-Йорк». Бывший цюрихский банкир Штефан Бук рассказал газете Le Temps, как нелегко было добиться правосудия за океаном, и как долгий судебный процесс, в ходе которого он столкнулся с давлением, лжесвидетельствами и манипулированием, закончился его оправданием.
Всего просмотров: 1,318

СЕЙЧАС ЧИТАЮТ

Секс-игрушки для швейцарских детей

Такого мы еще не видели – наглядные пособия для курса сексуального воспитания роздадут детям от 4 до 10 и старше в Базеле. В комплект входят два пупса, книжки с картинками, а также «забавные» плюшевые игрушки, которые имитируют половые органы и вставляются друг в друга совсем по-взрослому.
Всего просмотров: 25,581

Как швейцарская деревня Альбинен прославилась на весь мир

В последние дни о горной деревне Альбинен в кантоне Вале узнали во всех уголках планеты. Причиной такой популярности стали публикации в СМИ о том, что власти коммуны будут выплачивать всем новым жителям по 25 000 франков. Однако в реальности все оказалось немного иначе.
Всего просмотров: 1,407

Куда поедут швейцарцы на новогодние праздники?

Многие жители Конфедерации хотят встретить Рождество и Новый год не в окружении заснеженных пейзажей, а среди пальм и баньяновых рощ Таиланда, Индии, Мальдивских островов и других теплых стран.
Всего просмотров: 283
© 2015 Наша Газета - NashaGazeta.ch
Все материалы, размещенные на веб-сайте www.nashagazeta.ch, охраняются в соответствии с законодательством Швейцарии об авторском праве и международными соглашениями. Полное или частичное использование материалов возможно только с разрешения редакции. В случае полного или частичного воспроизведения материалов сайта Nashagazeta.ch, ОБЯЗАТЕЛЬНА АКТИВНАЯ ГИПЕРССЫЛКА на конкретный заимствованный текст. Фотоизображения, размещенные редакцией Nashagazeta.ch, являются ее исключительной собственностью. Полное или частичное воспроизведение фотоизображений без разрешения редакции запрещено. Редакция не несет ответственности за мнения, высказанные читателями в комментариях и блогерами на их личных страницах. Мнение авторов может не совпадать с мнением редакции.
Scroll to Top
Scroll to Top